Dostat půjčku na bydlení bude stále těžší. Proč? Česká národní banka (ČNB) se bojí bubliny na realitním trhu a případné krize. I když u nás v souvislosti s finanční krizí nenastala žádná apokalypsa na hypotečním trhu, ČNB už nyní předchází krizi následující, která podle ní může přijít.
Pro ty, kteří hypoteční trh nesledují dlouho, bych chtěl připomenout, že ještě před třemi lety byly podmínky pro udělení hypotéky výrazně více uvolněné, než je tomu dnes. Nebyl vůbec problém získat úvěr na celou hodnotu nemovitosti, tedy 100 % oproti hodnoty zástavy. Dokonce si pamatuji, že banky uměly dát i 120% úvěr. To znamená, že jste si koupili celý byt na úvěr, a ještě jste si mohli půjčit na jeho vybavení.
Dnes se to zdá jako pohádka. ČNB od konce roku 2016 utahuje opasky a hypotéka se tak stává stále více spíše zbožím pro majetné než ty průměrně nebo dokonce podprůměrně vydělávající. Navíc nás nutí mít vlastní finanční prostředky, které do bydlení vložíme. Jak je to možné? Pojďme chronologicky.
Rok 2016 – konec stoprocentních hypoték
Na podzim předminulého roku se ČNB poprvé rozhodla šlápnout na brzdu a omezit půjčování na bydlení, kdy vydala doporučení, ve kterém de facto zakázala půjčky na 100 % hodnoty nemovitosti. Jak to v praxi vypadá? Jednoduše. Pokud chcete byt za dva miliony, nemůžete si už půjčit celé dva miliony, ale banka vám půjčí maximálně 1,8 milionu tedy 90 % z hodnoty nemovitosti.
ČNB bankám navíc zakazuje poskytovat tyto 90% hypotéky ve velkém, smí být v jejich portfoliích obsaženy pouze v 15 % případů. Ostatní hypotéky musí být do 80 % hodnoty zástavy, takže při zmiňovaném bytu za 2 miliony korun byste museli mít k dispozici 400.000 Kč. Nejlépe našetřených, i když existují možnosti, jak si těch zbývajících 10 nebo 20 % peněz půjčit, například u stavebních spořitelen formou překlenovacích úvěrů. Čímž se k 90 nebo i 100% financování dostanete, ale budete splácet o hodně více. Nicméně tento způsob dofinancování se ČNB také nelíbí.
Rok 2018 – zpřísnění podmínek pro žadatele
Uprostřed června letošního roku pak přišlo další doporučení národního regulátora. To směřovalo především k příjmům žadatele o úvěr. Od října letošního roku tak platí nová pravidla:
- Splátka všech úvěrů nesmí být vyšší než 45 % měsíčního přijmu žadatele.
- Celkové zadlužení klienta nesmí být vyšší než devítinásobek jeho ročního přijmu.
Tato omezení takřka zamezují lidem s podprůměrnými příjmy, aby si vzali hypotéku. U lidí s průměrnými příjmy bude toto omezení v praxi vypadat následovně.
V Česku je průměrná mzda 30 265 korun měsíčně hrubého. To je zhruba 23 tisíc korun čistého. Žadatel s takovýmto příjmem by nyní dosáhl na hypotéku maximálně 2,5 milionu. Musíme si ale uvědomit, že medián mzdy je o dost nižší než průměr, a tudíž dvě třetiny lidí na průměrnou mzdu nedosáhnou. I když je v každém kraji průměrná mzda jiná. Nejohroženější skupinou jsou dnes lidé žijící v Praze a velkých krajských městech, kde byste na třípokojový byt pro rodinu s jedním průměrným příjmem dosáhli jen těžko. Ceny nemovitostí rostou vysokým tempem, nicméně spousta výzkumů tvrdí, že se pouze srovnávají ceny se západem, a případná krize, která by mohla přijít, jejich hodnotu výrazně nesníží. Tím pádem si pořídit vlastní bydlení bude stále složitější. Zejména mladé rodiny s dětmi to budou mít nejtěžší. Nejdůležitější je plánovat vlastní bydlení dostatečně dopředu, připravovat se na to, odkládat si peníze, ať máme dostatečnou sumu peněz do startu. Není to jednoduchá záležitost, variant a možností je nespočet, proto je dobré se poradit s odborníkem na finanční plánování.
Pokud tedy patříte mezi ohroženou skupinu a uvažujete o vlastním bydlení na úvěr, neváhejte a řešte situaci co nejdříve. Nová pravidla začnou platit už krátce po prázdninách.
Autor: Petr Nádvorník, oblastní ředitel, OVB Allfinanz