Základními parametry úvěru jsou délka splácení (a s tím spojená výše splátky) a délka fixace úrokové sazby. Zatímco délka úvěru je úzce svázána s výší splátek, a tudíž je odvislá i od vašich příjmů a měsíčních možností, fixaci si můžete zvolit zcela podle vaší vůle.

Konec krátkých fixací
Fixaci si dnes můžete zvolit v podstatě jakoukoli – na výběr máte od variabilní (měsíční) až po dlouhé desetileté fixace. Zvolit si tedy můžete 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 a 10leté znehybnění výše úroku. Díky novému zákonu, a možnosti jednorázově doplatit hypotéku kdykoliv po dvou letech trvání úvěru za poplatek jedno procento z jistiny (maximálně však 50 000 korun), se dnes na délku fixací díváme úplně jinou optikou než před prosincem 2016. Svoji roli také sehrává fakt, že nově můžete jednou ročně splatit až 25 % jistiny bez sankcí.

Krátké fixace jsou velmi drahé a de facto se nevyplatí – často tak lidé řeší pouze přechodnou situaci, kdy chtějí nemovitost rychle prodat. Když víte, že nemovitost budete v budoucnu prodávat nebo prostě jen máte rádi volnost v rozhodování, tak pro vás může být vhodná hypotéka s plovoucí úrokovou sazbou. Například Variabilní hypotéka od Raiffeisenbank má možnost úvěr kdykoli splatit, a navíc nemusíte splácet jistinu ale pouze úroky. Jedná se tak v podstatě o kontokorent, kterým financujete bydlení. Tento produkt je však vhodný pouze pro menší skupinu klientů, většinou těch z vyšších příjmových skupin.

Tříletá fixace vzhledem k potenciálnímu růstu sazeb díky vyšší inflaci (aktuálně 2,5 %) nedává smysl, respektive dává smysl jen v případě, že by klient chtěl splatit hypotéku rychleji než za 4 roky (tedy do 3 let kompletně).OVB Allfinanz

Autor: OVB Allfinanz

Extrémně dlouhé fixace
Pokud tedy očekáváme, že inflace a sazby budou růst, není vhodné zafixovat úrok na co nejdéle? Například při úroku upevněném na 10 let získávám velmi dlouho jistotu, že sazba nestoupne. Zde se nabízí vsadit na to, že budeme platit třeba první roky trochu více, ale po zbytek času na úroku budeme „vydělávat“. Ale pozor, tato „sázka na jistotu“ může být problematická, pokud budete chtít splatit před koncem fixace, zejména pokud byste ji chtěli splatit v prvních dvou letech trvání úvěru. V dalších letech pak zaplatíte jedno procento z dlužné částky (maximálně však 50 000 korun) u hypoték, kde zbývající dlužná částka přesahuje pět milionu korun.

Kompromisem jsou tedy pětileté a sedmileté fixace. Nicméně jsem-li konzervativní člověk a necítím-li se být svázaný dlouhou fixací, volím fixace na 7/8/10 let. Naopak lidé, kteří mají rádi svobodu, budou volit nejčastěji variabilní úrokovou sazbu. Důležité je ale v rozhodování nezapomenout na to, že některé banky nabízejí předčasné splacení mimo fixaci bez sankcí. Pak je volba dlouhé fixace více atraktivní.

Ne vždy platí, čím kratší doba, tím lépe
Obecně platí, že čím dříve chci mít splaceno, tím kratší dobu vybírám. Protože čím déle platím, tím víc přeplatím na úrocích. To je neodmyslitelný fakt, nicméně má pár úskalí. První a nejdůležitější je výše mého přijmu. Podle toho banka spočítá, kolik jste schopni nejvíce splácet a na jakou nejkratší dobu můžete mít úvěr nastavený.

Cesta jít do absolutně nejvyšší splátky při nejkratší době ale může být ošemetná, a to v případě, že vám z nějakého důvodu vypadne příjem. Pak máte vysoké zatížení a nemáte z čeho splácet. V tomto ohledu by měla být délka nastavena s rozumem. Další otázkou je, zda se nám při současných úrokových sazbách nevyplatí držet si tzv. „levné peníze“ a využít maximální délku splácení při nejnižším měsíčním zatížení rozpočtu rodiny. Sice zaplatíte víc na úrocích, ale na druhou stranu máte nízké splátky.

Kombinace delší splatnosti hypotéky s kratší nebo prostřední dobou fixace se tak jeví jako optimální. Obzvláště s přihlédnutím k faktu, že při konci fixace můžete přebytečné prostředky využít na splacení části úvěru. Extrémem pak může být hypotéka na deset let s fixací deset let. U té máte vše zcela jasné a výši splátky neovlivní takřka nic.

Jestliže uvažujete, že využijete hypotéku k financování bydlení, mějte vždy na paměti, že pokud půjdete jen do jedné banky, budete mít omezený výběr produktů. Vždy je dobré porovnat si parametry hypoték u více bank nebo si najmout poradce, profesionála, který předvýběr a analýzu hypotečního trhu udělá za vás, a ušetří vám tak čas i peníze.

Autor: Oldřich Turner, manažer a hypoteční expert OVB Allfinanz

Text nevyjadřuje názor redakce